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中报数据背后的碧桂园模式

房产信息平台 2021-08-27 15:13
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  市场对地产企业的担心,主要是因其盈利能力下降和资产负债表质量欠佳。经过四次裂变整合的碧桂园,从“三道红线”的要求来看,截至2021年中期,仍处在黄档。

  文|《中国企业家》记者 李艳艳

  钱,当前是一家房企的命脉所在。

  “今年(融资方面的)一系列政策,确实对整个行业的影响比较大,对我们公司也有一定影响。”8月24日下午的碧桂园2021年中期业绩会上,伍碧君说了这样一番话。作为碧桂园首席财务官兼副总裁,伍碧君的表态,反映了龙头房企深受政策洗礼后的普遍感受。

  有着“宇宙第一房企”之称的碧桂园,一直是行业风向的观察“模板”:

  除了各项财务指标和数据表现,碧桂园在严厉政策调控下所采取的市场和策略选择,也是各界关注的焦点。作为一家能够精准踩准节奏的龙头房企,它是如何判断趋势的,又是如何在安全与发展中找到平衡的?

  “地产行业一定是永远存在的。”碧桂园公司总裁兼执行董事莫斌对《中国企业家》强调,政策调控是为了维持房地产市场稳定发展,房企必须着力提升自身的管理能力和竞争力。

  在此背景下,碧桂园的策略选择是什么?

  莫斌给出了自己的答案――坚持“三个不动摇”,即经营理念不动摇、投资标准不动摇、投资转化率和货值转化率不动摇。其中,经营理念的不动摇,是指在确保合法合规资金安全的前提下,公司追求年化自有资金的回报和利润总额的最大化。

  今年前7个月,碧桂园累计拿地权益代价约1100亿元。截至6月底,碧桂园在中国已获取的权益可售资源约1.69万亿元,潜在的权益可售资源约4900亿元,权益可售资源合计约2.2万亿元。以此前权益销售额为基数,莫斌称,可维持公司未来3年以上的销售需求。

  碧桂园已连续多年不再公布合约销售情况。克而瑞数据显示,今年上半年碧桂园合约销售额为4264.2亿元,领先第二名700亿元左右。以此计算,其权益比约为71%。莫斌用“继续处于行业领先水平”,来概括今年上半年碧桂园的销售表现。

  今年上半年,碧桂园实现归属于集团股东权益的合同销售额约3031亿元,同比增长13.5%;销售去化率为60%。总体来看,今年上半年,碧桂园基本保持双位数的销售增速,而据业绩会传递的信号,今年下半年或将继续提高销售强度。

  “预计全年去化率不低于65%。”莫斌说。

  莫斌强调,区域裂变给碧桂园经营效率带来了提升。去年碧桂园进行了四次裂变整合,目的是要求各个区域缩小管理半径,下沉市场,聚焦深耕。投射到经营端,项目平均开盘时间提前了36天,97%的项目年化资金回报率超过25%。

  降档压力:“三道红线”仍处“黄档”,毛利率下降

  “调控政策的影响对碧桂园有好的一面,也有不利的一面。”业绩会现场,伍碧君解释说,碧桂园在融资方面会更加谨慎,但按揭收紧等调控政策,也给碧桂园带来了一些不利影响。

  “整个按揭资源都很紧张,我们的回款率由去年91%下降到现在的90%,按揭周期天数,也由去年的35天延长到60多天。”伍碧君强调,整个回款总额没有变,只是时间会长一点,“这也体现了,资源还是会向优质的企业去倾斜。”

  值得注意的是,从“三道红线”的要求来看,截至2021年中期,碧桂园仍处在黄档。唯一不达标的指标为剔除预售账款的资产负债率,这一数据从去年年底的80%下降至现在的77%。

  对此,伍碧君回应称,有信心在2023年中期之前,实现从黄档到绿档的调整,目前也在严格按照2023年6月这一时间来管控报表。她还表示,碧桂园从2018年开始,已在做降档工作,将“三道红线”的相关指标考虑进经营活动中。

  整体来看,碧桂园继续保持财务优化态势,在提高经营杠杆,继续保持增长的同时,改善了负债与借贷水平。报告期内,碧桂园可动用现金余额约为1862.4亿元。融资成本约5.39%,较去年底下降17个基点;净借贷比率49.7%,较去年底下降5.9个基点;现金短债比为2.15,相较去年底的1.9倍,有所提升。

  相较于营收的增幅,碧桂园整体的毛利、净利增长不及预期。今年上半年462.84亿元的毛利同比增长3%,净利润224.2亿元,同比提高2.3%。对应毛利率19.7%,净利率9.5%。这也是近几年碧桂园的毛利率和净利率首次回落到20%和10%以内。

  碧桂园常务副总裁程光煜在谈及盈利水平下降原因时称,从销售端来看,2019年下半年之后,尤其是2020年和2021年,公司项目质量大幅提升,“所以,销售毛利水平在2020年是低点,进入2021年已进入上升通道。”此外,由于从销售端反映到收入端,还需约一年多时间,预计到明年年中和年底,可以看到收入端毛利水平的转折点。

  程光煜表示,由于已销售未结转的毛利水平相对比较稳定,在2020年和2021年获取项目的当期销售毛利水平,大概在20%到25%之间。

  不过,在达成“三道红线”目标的压力之下,提高毛利率是否会有难度?

  对此,伍碧君解释称,现在“三条红线”的降档依靠的是公司的正常经营,自动变为绿档。“经过测算,到2023年6月份转为绿档,对利润没有影响。因为是让它正常下降的,这源于以前大量的土地储备和资产安排。”

  “集中供地”将房企此前分散的投资行为聚合到一起。至少从目前来看,“多元化”拿地策略仍是碧桂园扩充“粮草”的倾向之选。今年上半年,碧桂园新增219幅地块,对应权益地价884亿元。其中,通过多元化拿地策略所获取的土地,占总新增土储面积比例约为51%。

  碧桂园新增拿地中,通过集中供地方式斩获的地块并不多。程光煜透露,在上半年首批22城的集中供地中,碧桂园共获取了14块土地,对应权益代价是171亿元,其中上海、长沙分别拿了三宗地,总体溢价率为7%。莫斌表示,预估14宗地全周期利润率在10.5%左右。

  集中供地所拿地块,使得碧桂园的拿地成本小幅上升。“碧桂园的投资工作是机会驱动型的,公司会准备好足够的预算资源,但具体花多少、什么时候花、会增加还是会减少,会根据当期投资机会做相应动态调整。”程光煜说。

  新业务趋势:建筑机器人明年将实现盈利

  全产业链商业模式,以及机器人和现代农业等多元业务发展带来的协同效应,被认为是碧桂园区别于其他龙头企业的一个显著特征。如今,碧桂园又围绕地产主业,先后布局机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等新业态。

  莫斌对《中国企业家》称,2021年,碧桂园继续狠抓“一率五力”,即在合法合规、保证安全质量的前提下,做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。公司重点布局高科技地产生态链,机器人、现代农业等多元化业务取得阶段性成果。

  自2018年7月创立以来,碧桂园旗下全资子公司博智林重点聚焦建筑机器人及智能施工设备的研发应用,并建立以BIM数字化技术为基础的建筑产业互联网平台。

  据莫斌介绍,目前建筑机器人以产品研发为核心,业务发展正在有序推进。从目前来看,每一款机器人都比人工效率提高2至3倍,今后可能还会进一步提升。“我们希望建筑机器人对一整栋楼的建筑产品施工方面覆盖达到70%。”莫斌称。

  业绩会现场,对于建筑机器人的投入及商用情况,莫斌回应称,目前,碧桂园现有在研建筑机器人46款,已有18款机器人进入施工现场,28款正在陆续进入。其中,混凝土的4款机器人已经成熟稳定,进入全面商用,并面向外部单位进行施工应用。

  今年上半年,碧桂园的建筑机器人应用覆盖了全国14个省的70个项目,超过100万平方米。莫斌透露,目前博智林建筑机器人研发团队有4000多人,加上配套团队,整体将近7000人,费用成本会在预算控制的范围之内。

  在智能建造体系方面,今年年初,碧桂园有两个在建项目入选国家智能建造试点工程。莫斌表示,“目前公司正在进行拆解一栋楼的实验,希望通过科学铺排施工工序,让建筑机器人像流水生产线一样施工作业。”

  智慧餐饮业态方面,碧桂园亦在加速布局。截至2021年7月,千玺机器人集团累计提交1000余项专利申请。目前已完成60余种样机的研制,实现了涵盖中餐、火锅、煲仔、粉面、汉堡、麻辣烫等多种餐饮品类及餐饮机器人单机运营的“6+1”智慧餐饮布局。

  莫斌强调,明年建筑机器人和千玺机器人餐厅都会实现盈利,农业和碧优选也在正常的发展节奏之中,创投业务已给公司带来了盈利。资料显示,碧桂园创投成立2年以来,投资超过50家企业,其中8家已成功IPO,另有8家已经完成下一轮募资。

  今年上半年,碧桂园实现营收2349.3亿元。从收入构成来看,97%来自房地产开发,3%来自建筑及其他分部。新业务还未给碧桂园贡献更多业绩。“未来碧桂园的多元化业务将与主业形成更有效的联动。”莫斌称。

(责任编辑:王惠绵)

编辑者:admin

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